Câu hỏi tình huống
Ngày 04/9/2004, bố mẹ tôi là ông Trần Minh Th và bà Lý Thị Th nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Văn ngọc H và bà Đặng Thị R 01 lô đất với diện tích 5m x 24,4m=122m2, thuộc một phần thửa đất số 31c, tờ bản đồ số 4, diện tích 366 m2 tại xã Mỹ Hải, thị xã Phan Rang –Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận (nay thuộc khu phố 5, phường Thới Sơn, TP. Phan Rang –Tháp Chàm), giá trị chuyển nhượng 88.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng đất đã được Uỷ ban nhân xã Mỹ Hải chứng thực ngày 14/9/2004, . Ngày 10/9/2004, bố mẹ tôi giao trước cho ông H, bà R 50.000.000 đồng, số tiền còn lại hai bên thỏa thuận khi nào Ủy ban nhân dân xã Mỹ Hải xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng thì bố mẹ tôi giao đủ. Đến 14/9/2004, bố mẹ tôi đã giao đủ số tiền 38.000.000 đồng còn lại cho ông H, bà R. Khi giao nhận tiền giữa hai bên có làm giấy biên nhận, các bên tham gia ký xác nhận đầy đủ, trong giấy biên nhận tiền chỉ ghi diện tích lô đất mặt tiền 5m, không ghi chiều dài và tổng diện tích của đất là bao nhiêu.. Hiện nay ông bà H, R vẫn xác nhận đã nhận đủ 88.000.000. Tuy nhiên, khi ký hợp đồng xác nhận ở xã lại lập hợp đồng mới với mức phí chuyển nhượng là 20.000.000. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đo đạc, cắm mốc phân chia ranh giới rõ ràng từ hai bên. Tại thời điểm chuyển nhượng, hộ bà Đặng Thị R (gồm ông H bà R) đã được Uỷ ban nhân dân thị xã Phan Rang –Tháp Chàm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00996 ngày 29/7/2004 đối với thửa đất 31c, Giấy chứng nhận vẫn do hộ bà R giữ. Sau khi nhận chuyển nhượng, năm 2005 bố mẹ tôi đã xây dựng nhà ở bên cạnh nhà ông H, bà R và sử dụng cho đến bây giờ, bà Rvà ông H biết nhưng không có ý kiến phản đối gì.
Ngày 17/4/2006, Uỷ ban nhân dân thị xã Phan Rang –Tháp Chàm ban hành Quyết định số2029/QĐ-UBND thu hồi 19,0m2 đất do hộ gia đình tôi sử dụng (thuộc thửa đất số 31d; tờ bản đồ địa chính số 4) giao cho Ban quản lý dự án Đầu tư và Xây dựng thị xã Phan Rang -Tháp Chàm để giải phóng mặt bằng làm đường vào Trường mẫu giáo Vành Khuyên, Bố tôi đã nhận tiền bồi thường khi thu hồi đất. Quá trình thu hồi, bồi thường vợ chồng bà R biết nhưng không có ý kiến gì. Năm 2022, bố mẹ tôi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đối với thửa đất nhận chuyển nhượng của ông H và bà R, khi đo đạc lại thì diện tích thực tế còn lại 101,2m2, thuộc thửa số 07 (đã chỉnh lý) tờ bản đồ địa chính số 24, phường Thới Sơn, TP. Phan Rang –Tháp Chàm. Nhưng bà R, ông H cho rằng chỉ chuyển nhượng cho bố mẹ tôi 110m2, chứ không phải 122m2 như trong hợp đồng chuyển nhượng ngày 14/9/2004 nên cản trở bố mẹ tôi đi làm thủ tục tách thửa. Nhờ Luật sư tư vấn!
Nhận định:
Thứ nhất, về quan hệ pháp luật tranh chấp: Luật An Trí Việt xác định quan hệ pháp luật tranh chấp “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo khoản 3, Điều 26 của BLTTDS 2015.
Thứ hai, căn cứ điều 105, 106, điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003 về Quyền chung của người sử dụng đất, Quyền chuyển nhượng, Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thửa đất số 31c, tờ bản đồ số 4, diện tích 366m2 đã được UBND thị xã Phan Rang – Tháp Chàm cấp GCNQSDĐ số 00996 ngày 29/7/2004 cho hộ bà R. Tại thời điểm cấp thì hộ bà R có bà R và ông H. Thời điểm chuyển nhượng thì bà R và ông H đều tham gia thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hơn nữa hợp đồng chuyển nhượng đã được UBND xã xác nhận cho nên việc chuyển nhượng được coi là hợp pháp.
Thứ ba, Căn cứ điều 131, 705, 707 BLDS 1995 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 14/9/2004 thì vợ chồng ông H, bà R đã chuyển nhượng cho bố mẹ bạn 01 lô đất diện tích 122m2, thuộc một phần thửa đất số 31c, giá trị chuyển nhượng là 20.000.000 đồng đã được UBND xã Mỹ Hải chứng thực ngày 14/9/2004.
Xét về hình thức của hợp đồng: điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ bạn vớ ibà R và ông H đã được Uỷ ban nhân xã Mỹ Hải, thị xã Phan Rang –Tháp Chàm chứng thực ngày 14/9/2004 là đúng về mặt hình thức.
Về nội dung của hợp đồng: theo lời bạn trình bày thì vợ chồng ông H bà R đã chuyển nhượng cho bố mẹ bạn 122m2 đất, giá trị chuyển nhượng thực tế 88.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng đã được UBND xã Mỹ Hải chứng thực ngày 14/9/2004.
Việc giao nhận tiền 88.000.000 đồng giữa hai bên có làm giấy biên nhận, các bên tham gia ký xác nhận đầy đủ: Ngày 10/9/2004, bố mẹ bạn giao trước 50.000.000 đồng. Đến 14/9/2004, bố mẹ bạn đã giao đủ số tiền 38.000.000 đồng còn lại cho ông H, bà R theo thỏa thuận. Ông bà H, R vẫn xác nhận đã nhận đủ 88.000.000, đồng thời khi xây dựng nhà, thì ông R bà H cũng không ra ngăn cản, phản đối.
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gữa bà Đặng Thị Rvà ôngVăn Ngọc H cho ông Trần Minh Th và bà Lý Thị Th thuộc một phần thửa đất số 31c đều được các bên thừa nhận. Căn cứ khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự thì đây là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh.
Thứ tư, việc ông H bà R không cho rằng trong giấy biên nhận tiền chỉ ghi diện tích lô đất mặt tiền 5m, không ghi chiều dài và tổng diện tích của đất là bao nhiêu và nói rằng chỉ chuyển nhượng 110m2. Tuy nhiên, gia đình bạn có thể cung cấp hợp đồng chuyển nhượng thực tế có ghi diện tích chuyển nhượng 122m2 để làm rõ việc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/9/2004 phù hợp với giấy biên nhận ngày 10/9/2004 về diện tích đất chuyển nhượng 122m2.
Gia đình bạn có thể đề nghị VPĐKĐĐ cung cấp hồ sơ đang sử dụng đất 103m2 + 19m2 đất được UBND thị xã thu hồi theo Quyết định số 2029/QĐ-UBND ngày 17/4/2006. Như vậy tổng diện tích đất thực tế gia đình bạn đang sử dụng là 122m2 là có căn cứ và đúng pháp luật.
Kết luận:
Gia đình bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/9/2004 giữa bà Đặng Thị R, ông Văn Ngọc H với bố mẹ bạn.
Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ với chuyên viên, luật sư của Công ty Luật TNHH An Trí Việt qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 0913169599, E-mail: antrivietlaw@gmail.com. Địa chỉ: Số 10BT2 khu nhà ở Trung Văn, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
