1. Cơ sở pháp lý
-Bộ luật Dân sự 2015;
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai; – Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính.
2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người đang sử dụng đất chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng cho người khác sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được được số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng mua bán tài sản theo điều 430 BLDS 2015
3. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
– Ngoài ra, tùy theo từng trường hợp khác nhau phải có đủ các điều kiện sau:
+) Trường hợp bán, mua tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm:
a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện tương tự thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, bạn có thể tham khảo tại đây.
Lưu ý: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện có thẩm quyền sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng ký biến động trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Trường hợp không đăng ký biến động theo đúng thời hạn có thể bị phạt từ 1.000.000 đến 5.000.000 (tùy vào thời gian chậm đăng ký biến động) theo quy định tại khoản 2 điều 17 nghj định 91/2019/NĐ-CP
5. Chi phí phải nộp cho nhà nước khi người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất
5.1 Thuế thu nhập cá nhân: Bên chuyển nhượng phải nộp (trừ trường hợp các bên thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng nộp thay)
Thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các trường hợp chuyển nhượng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân gồm: (quy định tại khoản 3 thông tư 111/2013/TT-BTC)
+) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
+) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
5.2 Lệ phí trước bạ: Bên nhận chuyển nhượng phải nộp
Mức lệ phí trước bạ phải nộp:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Tổng số tiền ghi trong hợp đồng
5.3 Các chi phí khác: Bên nhận chuyển nhượng phải nộp
- Phí thẩm định hồ sơ: Do HĐND các tỉnh quy định
+) Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
+) Mức thu: Dao động từ 500.000 đồng – 05 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa mới):
Mức thu: Dù các tỉnh thành thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/lần/giấy.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH An Trí Việt:
1) Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
2) Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH An Trí Việt qua Tổng đài tư vấn pháp luật:
E-mail *: antrivietlaw@gmail.com. Hotline (: 02485.889.777 hoặc 0968.589.845
