1. Phạm vi được đổi đất
Điểm b khoản 1 Điều 179 và Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.
Mục đích đổi đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
Quyền được đổi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau rất phù hợp với nhu cầu, mong muốn của người dân. Ngoài việc tạo thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp như đi lại, chăm sóc, tưới tiêu, thu hoạch,… còn giúp xóa bỏ sản xuất nông nghiệp nhỏ lẻ, manh mún.
Tóm lại, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không phụ thuộc người đổi đất với mình ở đâu, chỉ cần các thửa đất nông nghiệp được chuyển đổi cho nhau có địa chỉ trong cùng xã, phường, thị trấn.
Lưu ý: Chuyển đổi quyền sử dụng đất (đổi đất) chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp; đối với các loại đất khác phải thực hiện bằng những thức như chuyển nhượng, tặng cho.
2. Điều kiện đổi đất nông nghiệp với người khác
Theo khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188 và Điều 190 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp muốn đổi đất nông nghiệp cho nhau phải có đủ điều kiện sau:
Thứ nhất: Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), riêng trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê đất thì được đổi sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất (không cần đợi đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận).
Thứ hai: Đất chuyển đổi không có tranh chấp.
Thứ ba: Quyền sử dụng đất chuyển đổi không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).
Thứ năm: Chỉ được chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn.
3. Hình thức của Hợp đồng đổi đất
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
“…
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”.
Căn cứ quy định trên, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thực hiện theo yêu cầu của các bên. Nói cách khác, hợp đồng đổi đất nông nghiệp không bắt buộc công chứng, chứng thực.
4. Hồ sơ, thủ tục đổi đất nông nghiệp
4.1. Hồ sơ đổi đất nông nghiệp
Lưu ý: Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp dưới đây không thuộc trường hợp “dồn điền, đổi thửa”.
* Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
* Thành phần hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
Trong đơn phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển đổi tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: “Nhận chuyển đổi … m2 đất; tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là… m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là… m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)”;
– Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê.
4.2. Thủ tục đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất
Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày làm việc nếu là các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
5. Thuế, lệ phí phải nộp khi đổi đất nông nghiệp
Điều 190 Luật Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ tài chính khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn với nhau như sau:
– Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (vì các bên không phát sinh thu nhập từ việc chuyển đổi, bản chất ở đây là đổi “ngang” nhằm thuận lợi khi sản xuất nông nghiệp).
– Không phải nộp lệ phí trước bạ.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH An Trí việt:
1) Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
2) Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH An Trí việt qua Tổng đài tư vấn pháp luật:
E-mail: antrivietlaw@gmail.com.
Hotline: 0913.169.599 hoặc 0968.589.845
